FRAIS D'ACHAT D'UN TERRAIN EN FLORIDE - USA
Il n'y a
pas de frais de notaire proprement dit en Floride. Les droits d'enregistrement
sont payés par le vendeur. L'acheteur ne paye un impôt qu'en cas de recours au
crédit.
Il n'y a pas de cadastre en Floride comme en France, c'est la raison
pour laquelle il est conseillé de souscrire une assurance-titre qui vous
protègera contre les éventuelles imperfections de l'enregistrement. Pour chaque
réservation que nous effectuons, nous vous prenons obligatoirement cette
assurance.
Voici les détails des dépenses à envisager dans le cadre d'une transaction
immobilière en Floride :
Pour le vendeur
- Droits d’enregistrements : $0.6 pour chaque $100
- Réactualisation de l’assurance
de l’acte de propriété : de $200 a $250
- Frais d’avocat (facultatifs) de
$400 a $600
Pour l'acheteur
En cas d’achat
comptant, les coûts liés à la transaction sont réduits au strict minimum et les
points suivants sont recommandés mais pas obligatoires :
- Assurance du titre : 0.7% du prix d’achat
- Inspections : de $250 a $400
- Relevé cadastral : $300
- Frais d’avocat : de$600 a $800
Frais de copropriété
Les frais de
maintenance mensuels d’un condo (Unité d'habitation que l'on achète en copropriété dans un
immeuble. L'unité est acquise par un propriétaire unique, mais ce dernier se
doit de payer des frais de condo, pour l'entretien des espaces communs à tous
les copropriétaires de l'immeuble (aire de stationnement, déneigement,
entretien extérieur, etc.) , l’équivalent des frais
de copropriété, varient dans la zone de Miami entre 40 cents et 1 USD par pied
carré, par mois. Certains condos peuvent avoir une situation financière très
précaire, par exemple si de nombreux copropriétaires ne paient pas leurs dus,
ou si il y a de nombreuses foreclosures (saisies en cours) dans l’immeuble. Il
est très important de s’en informer avant de prendre une décision d’achat car
une situation de ce type peut impliquer une augmentation incontrôlée des frais
de copropriété.
La taxe foncière
L’impôt
foncier est calculé sur la base du prix d’achat du bien, et correspond a Miami
a environ 2% du prix d’achat chaque année. Pour les biens résidentiels, ces
frais sont payés par le propriétaire et non par le locataire. (Pour un bien
commercial, ils sont payés par le locataire). En raison de la rapide montée de
la valeur des biens immobiliers de Floride dans les dernières années, la taxe
foncière est devenue assez lourde et plusieurs propositions de loi sont à
l’étude pour soulager les propriétaires. D’un autre cote, la baisse des prix
dans certaines zones permet de demander une révision de l’assise de la taxe
pour les propriétaires existants.
L'impôt
sur la plus-value
En cas de revente, la
plus-value réalisée est soumise à l’impôt fédéral sur le revenu.
Le
taux s'élève à 15 % sans aucun autre frais. Vous avez le choix de la
taxe de 10% sur le total vendu ou de 15% sur la plus value. L'Etat
Fédéral prend la somme la moins importante des deux à votre bénéfice. La
plupart du temps,
le mode de calcul de la plus-value permet d'aboutir à une exonération.
Pour les vendeurs non résidents US, l’impôt fédéral est payé de
manière forfaitaire au « closing », par une retenue de 10% du prix de
vente total par le FIRPA. Le solde après calcul de l’impôt est reversé au
vendeur mais ce processus peut prendre plusieurs mois, c’est une des raisons
pour lesquelles nous conseillons un achat a travers une société basée aux
USA qui prendra en charge les démarches.
Aucun besoin de visa pour visiter ou
investir au USA
Pour les voyageurs de certains pays, dont la France, Monaco, Suisse et le
Luxembourg, une exemption de visa suffit si vous ne restez pas plus de 3
mois. Cette exemption s'appelle le "visa waiver".
Le visa
waiver et l'ESTA : Ce sont les deux formalités
administratives pour se rendre aux Etats-Unis pour un voyage touristique ou
d'affaires, 90 jours maximum. Le "visa waiver" ou l'exemption de
visa, c'est la manière la plus courante pour les Français d'entrer aux U.S. Il s'agit concrètement du
papier vert (From I-94) que l'on vous remet dans l'avion, tamponné avec la date
limite de votre retour. Ce formulaire sera accroché à votre passeport. Il est
la preuve de votre entrée légale aux US. Il vous sera repris lors de votre
départ et théoriquement les dates de votre arrivée et départ seront rentrés
dans les ordinateurs de l'USCIS.
Mise en garde : Le
maximum de séjour autorisé est de 90 jours. Vous n’avez aucune possibilité de
prolonger ce séjour ni de changer votre “statut ”, c’est à dire votre visa.
Cette dispense peut être source de difficultés pour ceux qui voudraient rester
plus longtemps. En effet, il est impossible de demander une prolongation de
séjour ou de déposer une demande de visa non-immigrant en restant sur place.
Ceux qui sont entrés aux États-Unis sur cette dispense de visa doivent
impérativement quitter le territoire américain avant la fin des 3 mois (90
jours exactement) autorisés. Vous ne pouvez évidemment pas travailler.
Une seule exception :
Si vous vous mariez avec un citoyen américain.
Ne le faites pas avant environ 75 jours. Vous seriez accusé de “ visa fraud ”
car on vous soupçonnera d’avoir franchi la frontière en sachant que vous alliez
vous marier et rester aux US. C’est un “ crime ” et vous pourriez ne pas avoir
vos papiers régularisés. Les agents du BCIS à la frontière ont le pouvoir de ne
pas vous laisser rentrer, s’ils soupçonnent une fraude quelconque et vous ne
pouvez pas faire appel de cette décision. Vous pouvez vous retrouver dans le
prochain avion retour case départ.
ESTA (Electronic System for Travel Authorization)
Depuis le 12 Janvier
2009, toutes les personnes se rendant aux Etats-Unis moins de 90 jours sans
visa (visa waiver) doivent IMPERATIVEMENT demander sur INTERNET UNIQUEMENT une
autorisation pour débarquer aux USA. Pour demander cette fameuse autorisation
ESTA, il faut aller sur le site du gouvernement américain, qui existe désormais
en version française.
Ceci remplace la fiche verte que l’on remplissait dans l’avion. Si vous n’avez
pas cette autorisation, il est probable que votre compagnie d’aviation ne vous
laissera pas embarquer.
Dans la plupart des cas, il suffit de quelques minutes pour recevoir
l'autorisation, mais il peut arriver que la demande soit mise "en
instance". Dans ce cas, la réponse intervient sous 3 jours. Nous vous
conseillons de demander cette autorisation dès que vous avez votre billet. On
ne sait jamais, le site peut être très encombré.
L'enregistrement est valable pendant 2 ans et pour plusieurs entrées si vous ne
changez pas de passeport ou d’état civil.